原建設(shè)部副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰談40年房改路
應(yīng)完善稅收政策 防止部分人鉆政策漏洞投機(jī)炒房
金姝妮
“房改與改革開放同歲”，劉志峰的開場(chǎng)白簡(jiǎn)潔明了。他常用這句話來(lái)糾正外界對(duì)房改始自1998年的普遍看法。
雖已年屆古稀，但劉志峰思路清晰，非常嚴(yán)謹(jǐn)，或許是多年從事政策研究制定相關(guān)工作保留下來(lái)的習(xí)慣，采訪過(guò)程中他不時(shí)翻找文件資料，對(duì)房改進(jìn)程中每一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)都力求準(zhǔn)確。
改革開放初期，面積狹小的“筒子樓”盛行，每個(gè)單間大約只有十幾平方米，一家三代擠一間房是普遍現(xiàn)象。住房短缺是當(dāng)時(shí)突出的社會(huì)問(wèn)題，住房制度改革迫在眉睫。
1992年，劉志峰擔(dān)任國(guó)家體改委副主任兼國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)，分管住房改革、土地制度改革、社會(huì)保障制度改革等多項(xiàng)工作。從此，他與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)下了“不解之緣”。
房改初期巨大的阻力讓劉志峰至今記憶猶深。那時(shí)候，談?wù)摲孔拥馁I賣一度上升到國(guó)有資產(chǎn)流失的高度，受當(dāng)時(shí)社會(huì)觀念和福利分房制度的影響，加之涉及到多方面改革，房改舉步維艱。
在當(dāng)時(shí)，為拿出一套初步的政策方案，劉志峰帶隊(duì)在全國(guó)各地開展調(diào)研，歷時(shí)8個(gè)多月，召開上百次座談會(huì)，聽取了各領(lǐng)域2000余專業(yè)人士的意見(jiàn)。
1998年國(guó)務(wù)院正式取消福利分房制度，住房供應(yīng)貨幣化分配取得突破性進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入快速發(fā)展道路。
同年，劉志峰調(diào)任建設(shè)部副部長(zhǎng)，直到2007年卸任；15年間，他一直從事房改工作，參與了房改重大問(wèn)題的研究決策和重要文件的起草、部署、實(shí)施。2016年至今，劉志峰擔(dān)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，仍為住房制度改革奔走呼號(hào)。
房改初期阻力大：有退休副書記帶頭買房被批判
“房子都賣了，我們干什么？”時(shí)隔近30年，現(xiàn)在回想起當(dāng)年各地方房管局局長(zhǎng)的發(fā)問(wèn)，劉志峰記憶猶新。
這一幕發(fā)生在1993年11月29日~12月1日期間召開的全國(guó)第三次住房制度改革工作會(huì)議上，劉志峰提出“售租建并舉，以售為主”的新房改方案，一改前次住房制度改革工作會(huì)議上定下的租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)，“多提少補(bǔ)”或“小步提租不補(bǔ)貼”的租金改革原則。
“開會(huì)各個(gè)地方的房管局局長(zhǎng)都來(lái)了，他們說(shuō)房子都賣了，我們干什么？我說(shuō)搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，公房賣了要干的有很多，比如物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)交易等。”劉志峰回憶道。
劉志峰說(shuō)的“公房”是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，個(gè)人只有承租權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，是從中華人民共和國(guó)成立以來(lái)一直沿用的低租金福利分房制度的特殊產(chǎn)物。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)行已久的低租金福利分房制度已不再適應(yīng)社會(huì)需求。到改革開放初期，1978年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅有6.7平方米，低于1949年8.3平方米，加之大量知青返城，住房短缺成為當(dāng)時(shí)十分突出的社會(huì)問(wèn)題。
“解決住房問(wèn)題，能不能路子寬些”，1978年9月，改革開放總設(shè)計(jì)師鄧小平強(qiáng)調(diào)。一年后，國(guó)家城建總局選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州5個(gè)城市，開展向職工出售新建住房的試點(diǎn)，由政府統(tǒng)一建設(shè)住房，以土建成本價(jià)向居民出售，房改開始起步。
“原來(lái)分房一分錢不要，職工工資很低，當(dāng)時(shí)試點(diǎn)售房以土建成本價(jià)向職工出售，三四百塊錢1平方米，即使這樣職工也買不起，單位也拿不出錢來(lái)建設(shè)，因此進(jìn)展比較緩慢�！眲⒅痉逭f(shuō)。
1980年4月，鄧小平再次談話指出，城鎮(zhèn)居民可以個(gè)人購(gòu)買房屋，也可以自己蓋，新房、老房均可出售。1982年4月，國(guó)務(wù)院同意選擇鄭州、常州、四平、沙市4個(gè)城市，開展新建住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，由政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的三分之一。
第二次試點(diǎn)售房，和第一次一樣，收效依然不理想。劉志峰把原因歸結(jié)為兩點(diǎn)：一方面社會(huì)整體大環(huán)境下，國(guó)家、地方政府、企業(yè)財(cái)力困難，沒(méi)有足夠的資金用于住房建設(shè)；另一方面，長(zhǎng)期福利分房、低租金使用的同時(shí)實(shí)行低工資制度，職工支付能力不足。
“加上住房福利制影響，職工早晚都會(huì)分到房子，就付個(gè)房租，按照套內(nèi)面積，房租也就每平方米5分錢、1毛錢�！眱纱卧圏c(diǎn)售房收效甚微后，1986年國(guó)務(wù)院成立房改領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全國(guó)住房制度改革。隨后，國(guó)務(wù)院相繼批準(zhǔn)煙臺(tái)、蚌埠、唐山等城市的住房制度改革方案，主要內(nèi)容是按照提租和補(bǔ)貼持平的原則，大幅提高租金，同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)貼。
在總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，1988年召開了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，形成了以提租補(bǔ)貼為核心的第一個(gè)全國(guó)性住房制度改革方案�！凹僭O(shè)原來(lái)租金是1毛錢每平方米，現(xiàn)在提到5毛錢，補(bǔ)貼4毛錢，職工自己掏1毛錢，也有政府和企業(yè)拿不出錢，實(shí)際進(jìn)展還是比較緩慢�！眲⒅痉甯嬖V《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。
據(jù)劉志峰介紹，到1990年，全國(guó)共12個(gè)城市、13個(gè)縣鎮(zhèn)和一批企業(yè)出臺(tái)了以提租補(bǔ)貼為主要內(nèi)容的房改方案，但由于提租補(bǔ)貼幅度趕不上物價(jià)上漲的幅度，因此大幅度提租面臨地方政府財(cái)政困難和居民承受能力問(wèn)題，阻力也很大。
1991年6月、11月國(guó)家又接連出臺(tái)了關(guān)于住房制度改革的文件，確定了租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)，“多提少補(bǔ)”或“小步提租不補(bǔ)貼”的租金改革原則。
“從1978年到1991年之間，房改總體來(lái)講處于探索階段，有一定成效，但是步子緩慢，當(dāng)然也為后面改革積累了一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)�！眲⒅痉迦绱嗽u(píng)價(jià)房改第一階段的工作。
1992年劉志峰開始擔(dān)任國(guó)家體改委副主任兼國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)，一年后的全國(guó)第三次住房制度改革工作會(huì)議上，他提出以售為主的改革方案�！盀槭裁次姨岢鲆允蹫橹鳎俊眲⒅痉逋蝗环磫�(wèn)道。他認(rèn)為過(guò)去實(shí)行住房低租金制度，因此工資中住房消費(fèi)含量比較少，約為5%，而國(guó)外職工工資中一般住房消費(fèi)含量約達(dá)20%。
據(jù)劉志峰回憶，允許公房出售之初，面臨不小阻力，甚至有人認(rèn)為會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。他講了一個(gè)小故事，當(dāng)時(shí)有一位市委副書記，馬上面臨退休，市里動(dòng)員其帶頭買房。這位老書記黨性挺強(qiáng)，很快同意了。算完賬，買房大概要花2萬(wàn)多塊錢，老人家把存折里的錢都拿出來(lái)了�！斑^(guò)了幾天，要批判私有化，這個(gè)事讓市委非常作難，市里又動(dòng)員這個(gè)老同志說(shuō)你別買了，現(xiàn)在把錢退給你。老同志就提出來(lái)，原來(lái)我是定期存款，你們非得讓我買房，我這利息損失誰(shuí)給補(bǔ)�。俊�
退休老書記波折的買房故事只是當(dāng)時(shí)住房市場(chǎng)的一個(gè)縮影�！八苑扛木褪沁@樣反復(fù)，推進(jìn)過(guò)程非常不容易”。
直到1994年7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡(jiǎn)稱“43號(hào)文”），明確了向職工出售公房是形成住房市場(chǎng)的必要前提，從根本上破除了“賣房就是搞私有化”的說(shuō)法；同時(shí)明確了公房中既有國(guó)有資產(chǎn)，也有職工應(yīng)得的相當(dāng)比例的工資，作為實(shí)物性分配給職工，因此公房可按一定折扣價(jià)格出售。43號(hào)文的主要內(nèi)容可以概括為“三改四建”。
政策出臺(tái)需審慎：房改方案出臺(tái)前曾調(diào)研8個(gè)多月
面對(duì)地方房管局領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)問(wèn)時(shí)，劉志峰擔(dān)任國(guó)家體改委副主任兼國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)，正式參與國(guó)家房改工作一年多。過(guò)去那一年，是劉志峰15年房改生涯中印象最深的一段時(shí)間。
1992年底到1993年七八月份，劉志峰帶隊(duì)在全國(guó)范圍內(nèi)開展房改工作調(diào)研，召開了上百次座談會(huì)，分別聽取專家學(xué)者、實(shí)際工作者和企業(yè)及地方政府負(fù)責(zé)人、國(guó)務(wù)院相關(guān)部門近2000人的意見(jiàn)。
“那時(shí)交通不方便，調(diào)研8個(gè)多月，很辛苦。因?yàn)榉扛谋容^復(fù)雜，不是單項(xiàng)的改革，涉及到國(guó)家、企業(yè)、單位、職工多方面的利益關(guān)系，又涉及到經(jīng)濟(jì)體制改革、社會(huì)制度改革，以及整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。另外，房改和企業(yè)改革相關(guān)，也涉及到部門利益�！�
歷時(shí)8個(gè)多月調(diào)研后，1993年劉志峰拿出了“以售為主”的綜合房改方案，這套方案最大的亮點(diǎn)在于對(duì)房改的整體思路做了調(diào)整，劉志峰將其總結(jié)為“六化”，具體而言分別是產(chǎn)權(quán)自有化、分配貨幣化、建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、供應(yīng)社會(huì)化、保障多樣化、管理專業(yè)化。
“把原來(lái)成套的、符合標(biāo)準(zhǔn)的公房拿出來(lái)賣，收回的資金用于啟動(dòng)房改，這樣政府建房有一部分資金了，還要建商店、學(xué)校等配套�！�
在劉志峰看來(lái)，1994年出臺(tái)的43號(hào)文至今也不過(guò)時(shí)，“三改四建”內(nèi)容非常完善。經(jīng)過(guò)幾年努力，到1997年，我國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅投資達(dá)3319.67億元，是1980年的25倍；城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在城鎮(zhèn)人口大量增加的情況下達(dá)到17.8平方米，是1978年的2.65倍。
但不容忽視的是，43號(hào)文提出的貨幣化改革仍未取得突破，在存量住房逐步進(jìn)入新體制的同時(shí)，新建住房又不斷進(jìn)入舊體制。
1997年，金融危機(jī)開始席卷東南亞，所到之處企業(yè)倒閉、工人失業(yè)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)一片蕭條。為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，迫切需要擴(kuò)大內(nèi)需，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理的朱镕基在兩會(huì)期間召開新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，明確宣布推動(dòng)五項(xiàng)改革，第一項(xiàng)就是住房制度改革。
朱镕基表示，住房的建設(shè)將要成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買房子。4個(gè)月后，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)）以下簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”，徹底取消福利分房制度，成為中國(guó)房改進(jìn)程中的劃時(shí)代之舉。
“1998年以后住房商品化推進(jìn)力度更大了，給人們?cè)斐梢粋�(gè)印象是1998年開始房改，實(shí)際上房改是和國(guó)家改革開放同步的。”而住房貨幣化分配也早在1991年就開始了�！白》控泿呕峙溆袃蓪雍x，一是建立住房公積金制度，二是在工資里面增加住房消費(fèi)含量�！�
時(shí)間回溯，1991年朱镕基還擔(dān)任上海市委書記時(shí)，借鑒新加坡中央公積金制度經(jīng)驗(yàn)，在上海率先建立住房公積金制度，單位和職工本人各拿出工資3%建立住房公積金，進(jìn)行統(tǒng)一管理。
“當(dāng)時(shí)我給公積金歸結(jié)了幾項(xiàng)功能，第一是籌資建房的功能；第二是互助功能，已經(jīng)買了公房住的人，交了公積金實(shí)際是為沒(méi)有房的人服務(wù)；第三是信貸功能，住房貸款最早是公積金開始發(fā)放的，不是銀行�！眲⒅痉逭f(shuō)。
歷史資料顯示，上海建立住房公積金第一年，就歸集資金4.2億元，第二年歸集7.5億元，建設(shè)住房200多萬(wàn)平方米，成效十分顯著。截至2017年底，全國(guó)累計(jì)繳存住房公積金12.5萬(wàn)億元，提取住房公積金7.3萬(wàn)億元，累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款3082.6萬(wàn)筆、7.6萬(wàn)億元，有力支持職工住房消費(fèi)需求。
劉志峰認(rèn)為，增加工資中的住房消費(fèi)含量，是住房分配貨幣化另一條途徑。1998年以后提高了公積金比例，最高可以提到工資的12%，單位和個(gè)人加起來(lái)有24%，放在公積金管理中心，用于建房�！肮e金制度建立后，推行速度還是比較快的。包括金融機(jī)構(gòu)也愿意提高公積金比例，因?yàn)檫@樣職工收入提高，還不用交個(gè)人所得稅�！�
隨著職工工資逐年上漲，1999年國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金制度開始全面建立，將公積金繳納比例控制在12%以內(nèi)。
在23號(hào)文的推動(dòng)下，市場(chǎng)成為配置住房資源的主導(dǎo)力量。在很短時(shí)間內(nèi)，把大量資金吸納到房地產(chǎn)業(yè)，促使房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。1999年，我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率為13.5%，并且迅速成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)從1998年開始，持續(xù)了5年，期間我國(guó)住宅和房地產(chǎn)投資以及市場(chǎng)交易額，平均每年增幅都維持在兩位數(shù)以上。
2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)拐點(diǎn)。當(dāng)年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)），指出房地產(chǎn)業(yè)已成支柱產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快；房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。
房地產(chǎn)調(diào)控政策正式登場(chǎng)。據(jù)記者梳理，2003年~2008年期間，相關(guān)部門先后出臺(tái)與房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策多達(dá)40多次，涉及土地、金融、財(cái)稅等各個(gè)方面。
房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是調(diào)控政策不斷出臺(tái)的直接原因。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2003年~2008年全國(guó)房屋每平方米銷售均價(jià)分別是2359元、2778元、3167.66元、3366.79元、3863.9元、3800元。平均每年房?jī)r(jià)變化幅度為17%、14%、6%、14%、-1%。2008年全國(guó)房屋銷售均價(jià)較上年略微下降，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。
調(diào)控進(jìn)行時(shí)：讓全體人民住有所居
房?jī)r(jià)快速上漲，讓中低收入家庭的住房困難問(wèn)題越來(lái)越突出。
事實(shí)上，1998年出臺(tái)的23號(hào)文就規(guī)定建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)。
“但是由于一些地方經(jīng)濟(jì)適用房定位不明確，出現(xiàn)了單套面積過(guò)大、供應(yīng)對(duì)象控制不嚴(yán)等問(wèn)題，尤其是開寶馬住經(jīng)適房的現(xiàn)象受到社會(huì)輿論批評(píng)，經(jīng)濟(jì)適用房政策沒(méi)能按照初衷很好地執(zhí)行�！眲⒅痉灞硎�，2003年~2006年，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)數(shù)量大幅下降，加之房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，加劇了中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。
2007年十七大提出讓全體人民住有所居，8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)［2007］24號(hào)）出臺(tái)，首次明確了政府對(duì)低收入家庭應(yīng)承擔(dān)的住房保障職責(zé)，將廉租房對(duì)象由過(guò)去最低收入家庭，擴(kuò)大到低收入家庭，將經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象由原來(lái)中低收入家庭，縮小為低收入家庭，并且首次提出要將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象銜接。
緊接著，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全面金融危機(jī)，向全球蔓延，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落，出口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
為應(yīng)對(duì)全球金融海嘯，2008年12月國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)），要求開展大規(guī)模保障房建設(shè)，住房公積金也可試點(diǎn)貸款支持保障建設(shè)項(xiàng)目，從保障房建設(shè)、信貸和稅收優(yōu)惠、支持房地產(chǎn)企業(yè)融資、強(qiáng)化地方政府責(zé)任等多方面，全方位拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“4萬(wàn)億”投資拉動(dòng)計(jì)劃刺激下，房地產(chǎn)重新活躍并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資3.62萬(wàn)億元，商品房銷售面積9.37億平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅合計(jì)6943億元，占全國(guó)稅收收入的11%，全國(guó)土地出讓收入約達(dá)1.5萬(wàn)億元。
2010年1月國(guó)務(wù)院又印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā) 〔2010〕4號(hào)），要求增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給，部分城市要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)，執(zhí)行差別化的信貸政策和稅收政策。
據(jù)劉志峰回憶，此后兩年多時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍舊很強(qiáng)烈，而且不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門繼續(xù)加大調(diào)控力度。
2013年樓市購(gòu)買力重新活躍，當(dāng)年全國(guó)商品房銷售面積13.1億平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，其中住宅銷售11.57億平方米，同比增長(zhǎng)17.5%。商品房銷售額81428億元，增長(zhǎng)26.3%，成交均價(jià)6237元/平方米，較2012年增長(zhǎng)7.7%。
2013年“新國(guó)五條”出臺(tái)，明確地區(qū)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、提高二手房交易個(gè)人所得稅、提示房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)實(shí)施預(yù)售限制/提高二套首付等，2014年~2015年在政策遏制下房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展困難。
2016年中央加大力度去房地產(chǎn)庫(kù)存，化解產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了短暫的高歌猛進(jìn)時(shí)期。“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為住房市場(chǎng)定調(diào)，2017年至今，調(diào)控政策持續(xù)收緊，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整期。
總結(jié)多年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，劉志峰指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、住房的基本屬性扭曲、資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)積累等問(wèn)題。
“當(dāng)前主要的問(wèn)題有三個(gè)：一是新移民、新就業(yè)職工住房困難，他們收入低，積累少，就業(yè)穩(wěn)定性低，房?jī)r(jià)高、難租房對(duì)他們的生活構(gòu)成很大壓力；二是住房資源占有不均衡，有的人占有三四套住房，有些人住房困難；三是從市場(chǎng)層面看，還有杠桿率過(guò)高、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的防范等問(wèn)題。”劉志峰說(shuō)。
如何解決？劉志峰分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的根本原因是稅收政策不完善，因而被部分人利用，鉆政策漏洞投機(jī)炒房。
“實(shí)際上1998年出臺(tái)23號(hào)文的時(shí)候，我就提出征收物業(yè)稅，現(xiàn)在叫房地產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)大家對(duì)這個(gè)文件爭(zhēng)論很厲害，最后沒(méi)形成統(tǒng)一意見(jiàn)。”這是劉志峰15年房改系統(tǒng)工作最大的遺憾。
卸任建設(shè)部副部長(zhǎng)后，劉志峰與住房市場(chǎng)改革的緣分并未結(jié)束，多次在公開場(chǎng)合呼吁盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅。他認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅時(shí)可以采取“新地新房新辦法，老地老房老辦法”，盡最大可能減少社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
劉志峰解釋稱，所謂“新地新房新辦法，老地老房老辦法”，即新房全面征收房地產(chǎn)稅，建設(shè)用地仍然實(shí)行招拍掛，在招標(biāo)時(shí)明確規(guī)定，向購(gòu)買新房的家庭征收房地產(chǎn)稅。
“國(guó)外來(lái)講，比如美國(guó)，凡是不動(dòng)產(chǎn)都要征稅�，F(xiàn)在城市都實(shí)行網(wǎng)格化管理，假設(shè)北京某個(gè)地段房?jī)r(jià)6萬(wàn)元/平方米，某個(gè)地段6.5萬(wàn)元/平方米，某個(gè)地段7萬(wàn)元/平方米，雖然價(jià)格是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研確定的，但每棟房子質(zhì)量不一樣，因此可以按84%或85%來(lái)征稅，稅率像美國(guó)聯(lián)邦政府規(guī)定在1%~3%之間，具體多少由地方政府來(lái)定。這個(gè)錢可以用來(lái)修路、建學(xué)校、房屋維修，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的手段。”
“原來(lái)土地招拍掛，很高的房?jī)r(jià)，人家已經(jīng)買了，再去征收房地產(chǎn)稅，說(shuō)不過(guò)去。新地新房新辦法，假如規(guī)定從某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)開始，新拍的地上蓋房子后，老百姓(56.050, -2.16, -3.71%)買了都要征收房地產(chǎn)稅，這樣一下子就能把土地價(jià)格降下來(lái)，老百姓買房也會(huì)更加理性。從另一個(gè)方面來(lái)講，也能促使老房子盡快該出租出租，該賣就賣，降低空置率。老房子到年頭再征稅，比如住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后再征稅。”
改革再出發(fā)。談及住房市場(chǎng)深化住房改革，劉志峰建議確定以使全體居民都能夠居住在符合健康文明標(biāo)準(zhǔn)的住房里，滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好居住生活需要為目標(biāo)，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，租售并舉，使群眾能夠獲得合適住房，完善住房保障體系，使那些沒(méi)有能力通過(guò)市場(chǎng)獲得合適住房的家庭，能夠住有所居。
責(zé)任編輯：張國(guó)帥
